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多地二次松綁限購政策重塑樓市新常態
本報記者 荊寶潔 北京報道
各地的限購堤壩正被陸續削平。有些城市已經是第二輪調整限購政策。
住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，在新的市場常態下，特別是有部分地區已出現階段性的供給過剩，政策必然會做出調整。
如果說2009年政策放松後，迎來的是房地產價格暴漲的局面，顧雲昌並不認為今年再度放松限購後，房地產市場還會重回舊軌道。
全面解禁限購前夜
以無錫為例。無錫市住保房管局宣佈：從8月30日起，無錫市區暫停執行住房限購的政策。這是繼7月26日起90平方米以上住房的限購取消之後，無錫樓市迎來的二次松綁，也意味著無錫全面取消限購。
中信建投證券4月份曾對無錫進行瞭深度調研，並與當地住建廳專傢進行瞭溝通。數據顯示，無錫2013年底市區(不包括江陰和宜興)商品住宅可售 面積900萬平方米，商業900萬平方米，2013年出讓土地可建商品房面積947萬平方米，年底還未開發完畢的存量土地超過2000萬平方米。未來商品 房供應巨大。
需求方面，無錫本地人有較強的經濟基礎，需求主力是首改和婚房，偏好120-144平方米的中等戶型，住宅年成交量維持在500萬-600萬平 方米。受常州、杭州降價傳聞的影響，彼時無錫市場觀望情緒較濃，購房者預期房價會有所調整，開發商則對政府放松政策有所期待，降價去庫存動力不足。
中信建投發現，2013年底無錫市區960萬平的住宅庫存中，144平以上戶型占總量的46.6%，這些大都是長期未能去化的老項目，迫切需要政策刺激來加速去化。很顯然，無錫二次松綁限購，正是意在幫助這些大戶型加速去化。
顧雲昌指出，過去幾年，人們已經習慣瞭這樣的狀態：調控是為瞭控制房價上漲過快。但現在，樓市已經從抑制房價上漲過快階段，過渡到各地主要是去庫存的階段。
對於全面取消限購，國金證券認為，地方在其權力范圍內將政策放松用到極致。截至目前，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京7個城市尚未取消限購。
擺脫舊的慣性
限購取消之後，成交已有所回升。國金證券分析稱，二手房市場觸覺敏銳，能民間二胎 民間二胎房貸合法嗎利率多少免費諮詢試算相對真實地反映成交情況。
以北京為例。北京雖然仍處於限購狀態中，但其他城市限購解禁也對北京的房地產市場產生瞭影響。8月份，北京無論是新房還是二手房，成交量均有所 回升。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍分析，北京樓市已基本走出上半年的最低谷。"金九銀十"臨近，二線城市已全部取消限購，部分購房者害怕樓市突然 反轉，試探性入市購房。雖然二手房業主仍有一定的議價空間，但大幅降價的可能性幾乎沒有，消費者不得不放棄房價大跌的幻想。自住型商品房批次供應，但位置 不理想，部分剛需客戶轉投二手房。
但國金證券稱，各地方的刺激政策不會令樓市基本面反轉。杭州某開發商對21世紀經濟報道記者表示，現在影響樓市最大的因素是限貸政策。顧雲昌認 為，從政策層面來看，限貸已有所放松，隻是商業銀行出於利益和利差的考慮，執行並不到位。整體的貨幣環境決定瞭今年不可能像2009年那麼寬松，但房貸政 策也需要作出相應調整。
據瞭解，一線城市的房貸利率不約而同地出現小幅下調，其中廣州和深圳降幅較大。一線城市暫時無法沖破限購的桎梏，但它們也需要面對成交量持續低 迷、庫存量居高不下的現實。國傢統計局發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，繼上海、廣州、深圳先後步入下跌通道後，北京也出現瞭新房房 價環比下跌的態勢，這是北京房價自2012年6月以來首現下跌。
此外，今年是地方政府債償還高峰期，而土地財政吃緊使得地方債還債壓力陡增，在強烈救市意願的驅使下，地方政府除放開限購外，勢必會對銀行放松 信貸政策施加壓力。在線搜索平臺融360預計，未來幾個月二線城市房貸利率下行的趨勢將更加明顯。融360摸底全國23個重點城市近400傢銀行調查顯 示，8月房貸市場出現瞭利率松動的跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折。
顧雲昌認為，樓市不會出現2009年政策放松後的暴漲狀態。他進一步分析，自1998 年房改喚醒市場萌芽，到2013 年行業年銷售額達8 萬億規模，其間盡管有波動，但行業處於高速發展期。主要是受到住房改革紅利釋放的影響，需求井噴。當下的中國房地產市場仍然有新型城鎮化的紅利，但已步入 平穩階段。
此外，房地產屬於周期性行業，受宏觀經濟影響巨大。而宏觀經濟已進入新的常態，增速放緩，貨幣政策也從寬松過渡到適度從緊。而受2009年"四 萬億"影響，地方政府出讓瞭大量土地。如果說2009年以前樓市是嚴重供不應求，到2009年以後，市場的供應結構已發生明顯變化，不再支持暴漲局面的出 現。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-11/08034441923.shtml
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