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商用物業庫存高壓力大
??2014年盡管經濟增長放緩，國內市場對寫字樓的需求仍保持相對穩定。在一線城市寫字樓物業平均空置率有所下降之際，二線城市平均空置率則因2013年竣工的大量新增供應而有所增長。總體而言，中國寫字樓物業租金增長趨於平緩。截至2014年年末，高力國際監測的全國14個主要城市中，北京持續成為寫字樓物業租金最貴的市場，其平均租金達約310元/月/平，廈門以52元/月/平居末位。
??新增供應量大 寫字樓租金走弱
??高力國際研究部中國區董事謝靖宇指出，就寫字樓市場而言，中國東部、南部以及西南地區的二順位房貸流程缺錢急用哪裡借錢主要城市，譬如上海、杭州、廣州及成都，預計2015年將有大量新增供應量入市，從而導致空置率的攀升及租金表現的疲軟。
??高力國際項目銷售及推廣部董事黃潤滿認為，受市場影響，廣州寫字樓市場多個開發商項目延遲入市，2015年全市預計可售總貨量至少約115.62萬平方米。“宏觀經濟下行壓力雖大，但降低存款準備金率、降息等政策預示2015年貨幣市場將更加寬松，市場環境亦較今年明朗。”據悉，天河CBD核心區域2015年將迎來最後一批可售甲級寫字樓項目，由於中心區優質項目抗風險能力強，預計逆市下項目銷量及價格依然保持穩定上漲，升值保值相對較有保障。
??在租賃市場方面，據高力國際的統計數據顯示，2014年全年廣州甲級寫字樓新增供應173.47萬平方房屋2胎融資貸款全省皆可處理米，無論是新增供應和市場需求都回落至2011年以來的低點。高力國際咨詢服務部董事陳厚橋預測，2015年廣州將有近77萬平方米優質辦公物業新增供應入市，“市場競爭將更加激烈，空置率預期將被推升，全市平均租金面臨2%~5%的下調。”
??商鋪新增將達峰值 空置率走高
??謝靖宇表示，過去數年間，商鋪市場結構尚處演變過程中，各市場所處發展階段因城市而異。當一線城市空置率在2014年年末穩定在10%時，二線城市的空置率低至約8%。就資產表現而言，一線城市顯得更為平穩。高力國際的監測數據顯示，截至2014年年末，上海平均租金持續居全國之首，約為1195元/月/m2。值得關註的是，中國商鋪市場供應量預計將於2015年達到峰值，14個主要城市中將有約730萬平方米新增供應計劃入市。
??“這些新增供應超過七成將來自於非一線城市，且其中多位於華東區域，業主間的競爭將進一步加劇。”謝靖宇指出，鑒於計劃落成的巨大供應量，中國多數城市的商鋪空置率預計將於2015年上升。另外，面對電商沖擊下的零售房地產市場，高力國際零售房地產高級副董事楊灝建議，商場在未來應瞭解品牌對社區目標消費群的影響，以社區目標消費群為主打客戶，通過線上線下聯動，從而使業務得到發展。
??市場將推進更深層次的整合
??日前，第一太平戴維斯發佈瞭“中國房地產市場2014年回顧和2015年展望”報告，預計中國經濟短期內將繼續放緩，到2018年GDP增幅或小幅調整至6.5%～7%區間。盡管經濟增速減慢，但由於比較基數偏大，中國經濟產值凈增加值實際上仍將繼續增長。經濟重心回歸民營企業及國內消費，應可為經濟發展提供更堅固、可持續性更強的基礎。隨著實力較強的開發商並購較弱的開發商、提供價格優惠，市場將推進更深層次的整合。
??2014年第四季度，房價跌勢漸止，價格趨於平穩，主要是中央政府與央行對房地產這個經濟支柱產業的針對性支持措施發揮瞭作用。得益於更加看好的住宅市場前景，廣州經濟得到飛速發展，且基礎設施不斷改善。盡管廣州繼續執行限購，但房貸政策松綁、央行利率下調，預期未來6~12個月內刺激住宅成交量回升。2015年，廣州寫字樓市場將有大量新增供應入市，其中90%以上位於珠江新城。新項目較多，預計將推高全市空置率，並對全市平均租金施加下行壓力。2015年，廣州將有6個新購物中心竣工，總體量達72.6萬平方米，新增供應仍將主要來自新興區域。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/09555959135055027945717.shtml
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