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銘滔律師事務所孫濤律師眼中的京版國五條
建地 農地作者孫濤律師 北京銘滔律師事務所
北京房屋交易市場在經過瞭一個月的癲狂之後，終於在忐忑不安中迎來瞭北京版"國五條"。本人作為一名房產律師，結合以往房產政策出臺後所引發的各種與房屋交易有關的訴訟情況，簡單的談一下對京版"國五條"的幾點看法：
>>【點擊查看： 國五條京版細則專題】
一、京版"國五條"實施的時間節點，將會成為買賣雙方違約的分水嶺。
在2013年3月1日，國務院公佈瞭新的房地產市場調控政策，即"國五條"之後，北京的房屋交易市場迅速火爆，房價直線上升。在房價上升的大背景下，房屋交易中賣方違約的案件也隨之增加。在賣方違約的案件中，不管賣方為違約找什麼樣的理由，其實目的隻有一個，那就是為瞭漲價。
如果京版"國五條"實施後，能起到預期的調控目的，那房屋交易市場會趨於冷淡，對於那些還沒有支付剩餘購房款的買方來說，處於20%個稅的壓力或對房價下跌的預期，可能會暫緩支付尾款或直接要求與賣方解約。
因此，我們認為，在京版"國五條"出臺後，在整個房屋交易過程中，買方違約的情況會在一個時期變得多起來。
二、如果將20%的個稅粗暴的轉嫁給買方，那麼情勢變更抗辯權將是買方解除合同的"利器"。
最高人民法院出臺的《合同法解釋二》第26條詳細地闡述瞭情勢變更抗辯權："合同成立以後客觀情況發生瞭當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。"
根據上述規定，在2013年3月1日前就簽訂瞭房屋買賣合同，但沒有進行網簽的買傢，如果因為20%個稅無法承受。那麼，就可以按照上述法律規定，要求變更合同內容或解除合同。
因為對於購房人來說，20%個稅少則十幾萬多則幾十萬，相當於購房款的首付。這是生命中無法承受之重，大多數購房者都是為瞭解決自己的住房問題，不是在投機炒房賺錢，買房款大都是多年積房屋貸款人蓄外加東拼西湊的錢，對如此重的個稅無論如何也無法接受。
如繼續履行合同對於買方當事人明顯不公平，因為最主要的原因是在房屋買賣合同中，買房人已經承受瞭自己按照法律不應承擔的營業稅、印花稅、還有最初1%的個稅，如果還要繼續為增加的個稅買單，明顯有違公平正義的民法基本原則，所以我們說，應當可以適用情勢變更原則。
三、根據京版"國五條"規定，那些真離婚的當事人會"很受傷"。
北京是一座離婚率非常高的城市，每年都有數以萬計的夫妻離婚。法院在進行孩子撫養權判決時，會考慮哪一方有住房，誰能解決孩子的居住權問題，這一方就更有可能獲得孩子的撫養權。
那麼，根據京版"國五條"，"本市戶籍成年單身人士在本市已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房"的規定。那些離婚後帶著孩子，為瞭更換居住環境或解決孩子上學問題的離異傢長就隻能另想辦法購房瞭，因為你們已經被限購瞭。
以上三點，是我們對京版"國五條"的簡單分析，記得在今年兩會期間，住建部部長薑偉新說過，無論新"國五條"什麼時候出臺，都會傷及一部分人的利益。這個政策不可能讓十三億人都滿意，隻能符合大多數人的利益，符合長遠利益。
但結合整個三月份的北京房屋交易情況以及剛出臺的京版"國五條"。我們覺得，這樣的解釋非常蒼白，因為根據我們的經驗每次新的調控政策出臺後，都會有大量的"剛需"購房人陷入無休止的房屋買賣訴訟中，他們才是最受傷的人。(本文作者孫濤律師供職於北京市銘滔律師事務所)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/20462001233.shtml
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