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普宅界定標準8年內隻調三次 部分區域房價超上限
本月初，本市二手房最低計稅價格調整。同時，已經執行瞭超過一年半的普通住宅標準卻紋絲不動，被部分區域的房價甩在身後。"我們明明買的是首套住房、小戶型，由於房屋成交單價高於普通住宅標準，怎麼還要按照'豪宅'的標準繳'奢侈稅'？3%的契稅征繳比例比普宅高出2個百分點！"不少購房人反映，同樣作為二手房交易計稅依據，普通住房標準也應該及時調整，支持居民購房自住需求。
普宅界定標準8年內隻調三次
"都8年瞭，我土融台南東區土融們認定一套房屋是不是普通住宅，還是依據這套標準。"幹瞭10年二手房經紀人的周經理口中的"8年"，指的是本市的普宅標準最早是在2005年頒佈實施的。
多年來，普通住宅標準的構成條件基本保持穩定。北京市享受優惠政策普通住房的標準是同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0(含)以上；單套建築面積在140(含)平方米以下；實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍。
這三個要件中，對普通購房人影響最大的，還是價格，即"平均交易價格1.2倍"的金額。現行的普通住房標準自2011年12月10日開始實施，經過核算，該標準中北京市享受優惠政策普通住房的價格上限是：四環內北部地區為38880元/平方米、南部地區為34560元/平方米，四至五環北部地區為32400元/平方米、南部地區為28080元/平方米，五至六環北部地區為25920元/平方米、南部地區為21600元/平方米，六環外地區為17280元/平方米。
2005年發佈的《關於公佈北京市享受優惠政策普通住房標準的通知》要求，住房平均交易價格依據上年住房平均交易價格確定，每年公佈一次。這就意味著，界定普通住宅的價格，至少應該每年更新一次。"在我的印象裡，這些年來，北京普宅標準中的價格實際隻調整不超過三次。"周經理說，每次標準滯後現象出現的直接後果，就是部分房源漲價後，直接從普宅"升級"為非普通住宅。
房屋二胎 民間房屋二胎利息 部分區域房價已超普宅價格上限
目前城區的商品房，哪些能算得上是普通住宅？
為瞭回答這一問題，記者本周走訪瞭多個熱點區域的中介門店瞭解市場價格。位於西北三環到四環之間的稻香園、海淀南路等社區的二手房均價在45000元/平方米至50000元/平方米之間，處於萬泉學區的小南莊二手房均價則達到瞭55000元/平方米左右，這些房源已經不能再算作是普宅。
海淀區蘇州橋附近鏈傢地產門店經理張華介紹，小南莊39號樓摩托羅拉公寓一套位於五層的93.7平方米兩室兩廳，總價為455萬元，盡管單價達到48600元/平方米，但"這套房子價格在小南莊是最低的瞭"。而位於小南莊附近的友誼社區位於三環內，均價58000/平方米左右。"其中有一套位於一層的90.88平方米三居室，房主賣的比較急，價格也便宜，總價460萬元，算下來均價是每平方米50600元，算是小區裡的最低價瞭。"張華說。
即使按這個"最低價"來算，單價也比現行的四環內北部地區普宅界定的價格上限--38880元/平方米高出瞭1萬元左右。
雙榆樹北裡偉業我愛我傢門店經理蔣波推薦的低價房源，則位於北四環至北五環之間的東王莊小區，這裡的均價在50000元/平方米至55000元/平方米。該小區一套位於6樓頂層的63平方米兩居室因為是東西朝向的毛坯房，單價為48413元/平方米，但是仍比這一區域的普宅價格上限高出1.6萬元左右。
另外，在位於東二環與東三環之間的廣渠門、雙井地區，記者也沒有從中介推薦房源裡找到普宅。
"陰陽合同"借機尋隙重生
根據市住建委有關負責人的解釋，2011年的普宅價格標準調整時，全市70%以上的購房傢庭能夠享受到普通住宅的稅收優惠。
"我和身邊要結婚的同事最近最大的感觸就是，想在五環內找到一套普通住宅、享受稅收優惠，真是不容易。"市民陳楠的意見在二手房購房人中頗有代表性。因為能否買到一套普宅，直接影響到購房人的繳稅負擔。按照本市現行規定，符合普通住房標準能夠享受優惠政策：個人購買普通住房，且該住房屬於傢庭唯一住房的，90平方米以下按1%稅率繳納契稅，90平方米至140平方米按1.5%繳稅。可是，如果購房人買的是非普通住宅，則要按房款3%的稅率繳稅。
話雖如此，可最近一直在北四環附近看房的陳楠，已經獲得瞭中介的"真傳"--由中介組織二手房買賣雙方簽訂"陰陽合同"，讓這套房子的過戶價格盡快貼近"過戶指導價(最低計稅價格)"。這樣一來，單價四五萬元的"豪宅"又變成瞭普宅，買房人除瞭可以享受1%契稅的優惠稅率，同時計算出來的個稅、營業稅稅額，也遠低於按照成交價計算的應繳額度。
一位房地產業內人士指出，二手房交易中的"陰陽合同"屢禁不絕，其實是鉆瞭"制度落後於市場"的空子。一方面，以往過戶指導價長期不調整，成交價與指導價之間差距過大，致使避稅空間較大；另一方面，普宅價格沒有及時調整，某一區域房價上漲後，購房人不想繳"奢侈稅"，希望能通過"陰陽合同"買到"普宅"。
目前，本市的最低計稅價格已改為"按季度調整"，這為普宅標準制定調整的節奏提供瞭借鑒。
點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/08312312905.shtml
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