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小股東緣何攔路恒盛私有化
內容來自sina新聞
恒盛疲軟的銷售不是因為項目滯銷，而是在看似有意無意地放慢推盤進度。位於上海徐匯的濱江大盤--尚海灣是旗艦項目。項目隔黃浦江與世博會址對望，濱江岸線長達數公裡，建築面積89.2萬平米。尚海灣土地2004年拿到，樓面價611元，現售價過6萬。目前，尚海灣還存有土地儲備75萬平米。
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上市以來，大股東負面消息纏身，恒盛成為表現最差的內房股之一，目前市值隻有90億港元。無論從現實需要，還是股權融資成本上，張志熔都沒有再度稀釋股權、進行股本融資的必要。如果以較低代價私有化退市，對其來說無疑是較優的選擇。
同樣失落的還有張志熔。2009年9月的首發掛牌，加上後來行駛的超額配售權，恒盛約三成股權共換得105億港元。為完成退市，大股東需斥資45.7億港元購回32%的股權。粗略計算，持股比例相近的股權4年後便宜60億港元，這還沒考慮過去幾年來港元貶值。
2013年11月，恒盛地產實際控制人張志熔提出以1.8港元/股購買流通在外的其他股份，以實現私有化退市。1.8港元較公告前收盤價1.24元高出近50%。這一計劃並未最終成行，2014年1月被股東否決。
恒盛地產歷年股價走勢圖
永和法拍撤回
位於上海寶山的恒盛豪庭上市前拿到，建築體量高達85萬平米，樓面價923元。現在捂熱瞭，售價直逼3萬。寶山恒盛豪庭還沒有開始結算。
這其中就包括中國人壽。其海外子公司2012年開始進入股東名冊，一路加倉，在私有化提議前的2013年中期，已經搜羅7億股，占除大股東外流通股近三成。很像想象，如果沒有私有化的明確預期，在恒盛股票流動性如此差的情況下，中國人壽會大筆買入。在香港法院會議表決之前，中國人壽已經承諾投票贊成。
新浪樂居深度報道記者張盈/文
從2005年開始，內房股批量在香港掛牌上市，目前仍有不少房產商候在聯交所的門外。恒盛退市，實與此風潮背道而馳。私有化代價小、遠小於上市前融資額，股價低迷、失去股權融資能力業界都能想到。而不廣為人知的是，恒盛的實際運營可能遠好於報表表現，張志熔將恒盛私有化，在擺脫上市公司管治和披露的同時，可獨享其發展成果。不料，這一意圖被一小部分股東識破，並行權投票權阻擾這一計劃。
恒盛股價已低迷數年，在私有化提議前，股價在賬面每股凈資產1/2的位置波動。少數派投出反對票，自身放棄高出現行股價近50%的離場機會，並攪瞭其他投資人強烈的售股意願。
以恒盛現在交易價格50%的溢價完成退市，對大股東和現有二級市場股東而言，都是一個可以接受的選擇，無奈事與願違。投出反對票的股東可能是上市後高價買入，成本高於大股東1.8港元的回購價，也有可能是看到瞭恒盛的成長潛力，要求更高的退出價格。
博弈還在繼續。對於張志熔來說，除瞭失去賺退市差價的機會以外，維持恒盛上市地位也沒什麼不好。如果他私有化意願強烈，一年之後，可以再提方案，如果資本市場市況還行，他將提高購回價；如果地產板塊整體不佳，現在的1.8港元也將變得有吸引力。
2011年，恒盛認購銷售額創出133億元的峰值，這是近幾年來中國樓市公認比較困難的年份。在市場反轉的2012年和2013年，恒盛銷售額兩連降，2013年萎縮至73億元。
銷售不振伴隨的極低的土地儲備消耗。過去兩年來恒盛沒有拿地，土地儲備從2011年末的1790萬平米降到2013年中期的1575萬平米。
以南通恒盛莊園項目為例，這幅南通如皋港區的443萬平米巨幅土地過去幾年隻消耗30萬平米。在地產業務之外，張志熔還掌控國內最大的民營造船業務。如皋港區正是造船業務的基地。張志熔規劃中的產業+造城為一體的模式後來出現偏差，由於市場承接能力有限，南通恒盛莊園去化困難。
這個"爛蘋果"隻是為數不多的特例。地價也很有限，樓面地價隻有322元。恒盛上市以後，土地儲備(恒盛將除交樓外的開發面積，包括預售、在建未售、未建的面積都定義為土地儲備)樓面均價一直維持在1300元/平方米水平。除瞭南通恒盛莊園項目之外，恒盛其餘土儲含金量頗高，其中，位於京滬的項目堪稱絕版，地價極端低廉，消耗一塊就少一塊。
但根據香港本島為加強中小投資者保護，在私有化進程中引入"數人頭"條款。具體在恒盛上，雖然實際持股表決通過，但120名現場表決的投資人中，62名反對，占微弱多數。這已經足以叫停整個進程。
螞蟻絆倒大象
目前，恒盛在上海共擁有近200萬平米的土地儲備，諸多龍頭房企都望其項背。位於徐匯漕河涇和中漕新村的商辦項目建築面積超過20萬平米，早早取地，仍處在規劃階段。
恒盛位於北京的項目區位遜色一些，但溢價驚人。長安街西延長線的北京公館2010年以後就沒有推過盤。大興采育鎮的波爾多小鎮體量多達150萬平米，這個容積率略超過1的低密項目2009年上市前後拿下，樓面價不足500元。四年多來，波爾多小鎮共結算9萬平米。現在也捂熟瞭，采育鎮推出的自住商品房項目限價高達9500元。自住商品房是北京推出限房價、競地價土地出讓方式之後的政策性住房，比商品房便宜30%以上。
在恒盛的項目池中，二三線地區從未進入結算的有南京金陵灣(66萬平米)，天津濱海新區的尚海灣濱海(84萬平米)、天津靜海區的尚海灣濱湖(157萬平米)，大連金州項目(39萬平米)。
過去幾年來，恒盛在無錫、合肥、哈爾濱、長春、沈陽等地的項目銷售進度較快。這些地區無一例外都是供應量比較大，土地資源相對不緊缺。與之對照，恒盛在京滬的項目有意推後進度，京滬過去兩年來最不愁賣。
銷售疲軟的同時，恒盛的贏利能力十分孱弱。有分析認為，恒盛真實的贏利情況可能比賬面上要強。除南通外，恒盛的土地儲備都位於京滬和二三線熱點城市，1300元左右的樓面地價在行業內位於低端，但行業偏低端的毛利率水平與之並不相稱。由於恒盛的總包商是張志熔父親控制的公司，有評論認為恒盛可能掩藏瞭利潤。
從2011年開始，恒盛絕跡土地市場，目前仍存有充沛的土地儲備，含金量極高。在不新拓展項目的情況下，老項目善價而沽也能過得不錯。2013年上半年，恒盛發行4億美元優先票據。私有化不會導致票據回購，票據將繼續掛牌交易。
打開恒盛地產(0845.HK)的日線報價圖，2013年11月和2014年1月這段時間的股價就像是蕩在瞭高處的秋千：暴漲後橫在瞭高點，然後又暴跌至之前相近的價位。
私有化被否決，大股東差價沒賺上，也不能奢望獨享恒盛未來運營成果。但是，從恒盛現有的項目池而言，未來光景差不瞭。
小股東不讓大股東獨美
香港法院主持的會議表決是私有化必須要邁過的一道關。最終有15.4億股現場表決，14.9股投票贊成，反對票隻有4743萬股，占大股東回避表決後剩餘股權的1.9%。按照恒盛註冊地開曼群島的公司法，這一比例隻要不超過10%，私有化就將成行。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-05/09352633116.shtml
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