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 確保農民權益,應完善各類管理規定

  這個令人耳目一新的思路啟發我們:土地制度改革屬於綜合性改革,必須整體把握、協同推進。我體會最深的是,在生態文明制度建設專題裡,把土地管理納入自然資源管理,明確提出要把所有者權利和管理者權力分開,"使國有自然資源資產所有權人和國傢自然資源管理者相互獨立、相互配合、相互監督。"這是國傢治理思路的重大調整。

  魏偉平安證劵分析師

繪圖:楊佳

 土地制度改革屬綜合改革,需要協同推進

  ◎主持人:

  如何將土地所有權、承2胎房貸 2胎房貸試算利率多少免費諮詢試算包權和經營權實現分離,推動土地有序流轉,讓農民的土地產權實現經濟價值,更好地釋放出生產力?南方日報這期經濟圓桌進行重點討論。

  今後,因公益性、基礎性建設需要,把農村集體土地征為國有的,或者雖然是經營性項目,但農民願意把土地轉為國有的,應由代表國有自然資源資產所有者權利的部門,與農村集體和農民就補償價格、安置途徑等進行平等協商,達成一致並落實到位後,經政府的資源管理部門批準才能實施征地。

  為確保農民的權益,應完善好各類市場交易管理規定,如土地使用權出讓、出租、入股、聯營管理辦法,土地使用權二級市場管理辦法,"三舊"改造管理辦法,不動產抵押、擔保管理辦法等;建立不動產價格體系,如基準地價、標定地價、宗地地價、交易地價等,建立以地價為基礎的不動產價格評估制度。

  實習生陳曉薇

  設定公有制的土地產權體系時,對國有土地和農村集體所有土地必須一視同仁。隻要是同一類別的土地產權,不管是國有還是集體所有,都享有同樣的權能。隻要是合法取得的土地產權,政府一律平等保護,不存在什麼大、小產權之分。

  魏偉:將三權分離,即土地所有權、承包權和經營權的分離是未來土地改革走向的核心。中國的農地制度十分復雜,因此,三權分離是在此基礎上的制度創新。所謂經營權,傳統理解上即為使用權,但經營權的概念在改革過程中存在邊界拓寬的可能。中國的農村土地所擁有的權利包含所有權和使用權,但缺乏處置權、抵押擔保權,繼承權等。

 所有權、承包權、經營權分離是改革核心

  集體土地,這個耳熟能詳的名詞,曾是中國農村最主要的經濟組織形態。近日,中央全面深化改革領導小組第五次會議,審議瞭兩份與農村土地制度改革有關的重要文件:《關於引導農村土地承包經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》和《積極發展農民股份合作賦予集體資產股份權能改革試點方案》。

  魏偉:鑒於中國目前各地紛紛試行的土地制度改革,我們認為,成都的農交所模式、重慶的地票交易模式、益陽的土地信托模式、嘉興的兩分兩換模式,比較能代表未來土地改革的方向。

  黃小虎中國土地學會副理事長

  黃小虎:十八屆三中全會《決定》描繪瞭全面綜合改革的藍圖,並沒有把土地制度改革單列,就土地談土地,而是把現行土地制度存在和涉及的主要問題,分解到"堅持和完善基本經濟制度"、"加快完善現代市場體系"、"加快轉變政府職能"、"深化財稅體制改革"、"健全城鄉發展一體化體制機制"、"推進社會事業改革創新"和"加快生態文明制度建設"等專題裡,分別闡述。

  按此付諸實施,政府的自然資源行政監管部門,將不再經營土地,而是集中精力做好"裁判員",主要考慮如何編制好國土規劃並依據規劃實施空間用途管制,如何平等保護各類產權,如何規范和監督市場秩序,如何開展國土整治,等等。新組建的代表國傢行使國有土地所有權的部門,則專作"運動員",在相關行政權力的監督下,與其他市場主體平等競爭。這樣一來,長期困擾人們的征地制度改革和建立城鄉統一土地市場改革的種種難題,都會勢如破竹,迎刃而解。

新一輪農村土地制度改革如何推進?

  南方日報:在考慮農村土地產權體系建設時,應怎麼設計?

  黃小虎:我國是社會主義國傢,在土地公有制條件下發展市場經濟,土地所有權不能自由交易,但使用權、經營權乃至收益權,都可以在限定的條件下進入市場,具有一定的處置權利。

  因此,土地私有制的土地產權體系不能適應我們的發展要求,需要重新設定一套土地公有制的產權體系。要明確界定土地產權的類別,及每一類產權具有什麼樣的權能。

  例如,農地的承包經營權作為土地使用權的一種,享有收益權和一定的處置權,權利人可以把經營權流轉出去。而單純的經營權雖然也有相應的收益權,但處置權則進一步受限,隻有抵押、擔保權,沒有轉讓權。



  中央指出:"堅持農村土地集體所有的前提下,促使承包權和經營權分離,形成所有權、承包權、經營權三權分置、經營權流轉的格局";"要尊重農民意願,堅持依法自願有償流轉土地經營權,不能搞強迫命令,不能搞行政瞎指揮";"搞好這項改革,一項重要基礎工作是保障農民集體經濟組織成員權利......試點過程中,要防止侵吞農民利益"。

  經營權可流轉的意義就在於,其未來將可能包含處置權、抵押擔保權等權能,這必然使得土地的價值得到極大的釋放。同時,土地紅利的釋放還有助於推動農民進城,實現新型城鎮化的目標。

  經營權可流轉最重要的前提是完成確權頒證的過程。首先是明晰產權,然後才是分離經營權。農村土地分三類,農村集體建設用地、宅基地和農地。改革試點農村建設用地和宅基地在前,農地在最後。

  相對而言,農村集體建設用地的產權歸集體所有,可以股份制的思路界定清楚農村集體建設用地的產權,從而進一步實現流轉。特別以城郊的農村集體建設用地為例,一旦擁有瞭流轉權,土地的價值將大大提升,給農民帶來真實的資金回報。進行確權頒證以後,將明確宅基地的歸屬,有助於有兩套房以上的農民對宅基地進行流轉。

內容來自sina新聞

  南方日報:現實中同權同價很難實現,主要原因又在哪裡?需要哪些改革?

  黃小虎:征地和被征地雙方是權利平等的"運動員",政府管理部門則是"裁判員"。在過去,政府既是"裁判員"又是"運動員",因此需要進行土地征收制度的改革,充分保護農民的合法權益不受侵犯。

  ◎論壇嘉賓:

  南方日報記者龍金光

  南方日報:目前已有的土地流轉模式,有哪些經驗值得借鑒?

  南方日報:這一輪土地制信貸試算公式二胎年息度改革,會在哪些方面有所突破?

  如成都的農交所模式,實現瞭信息的流通。在現行制度下,能夠加快土地經營權向農業大戶和農業經營企業流轉,同時還引入瞭擔保機制,探討金融和土地的創新模式。重慶的地票模式,是在堅守18億畝耕地紅線政策的思路下,實現土地性質的轉換,從而盤活存量土地,並釋放農地的價值,但這種模式依然僅僅存在於重慶內部。湖南益陽的土地信托模式,引入信托,實際是通過金融平臺的方式加速土地經營權的流轉,有助於同時引入農業經營企業和金融機構,對於加速農業產業化進程是一個極好的探索方式。嘉興模式則是政府主導的城鎮化過程,農民通過轉讓宅基地和農地的方式來換取城市的住宅和城市的基本保障,以驅動農民進城的方式加快土地流轉,推動瞭農業現代化的進行。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-30/08304558802.shtml

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