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樓市低迷房企頻頻促銷墊首付背後存風險

近日，在銀行信貸緊縮、樓市走向不明朗等多重因素的影響下，全國商品房成交量普遍下跌。成交持續低迷，傳統的三月樓市"小陽春"也未如期而至。為瞭刺激銷量，不少房企加入瞭"降價"大軍，在廣州，據經緯行研究中心抽查廣州在售34個樓盤當中，降價樓盤14個，比例高達41%。

樓市成交低迷市場再現"墊首付"

噱頭大於實質業內指背後風險高

內容來自sina新聞

繼杭州、常州、溫州等城市出現樓盤降價現象，多地房企為應對市場成交量下滑局面，刺激購房者入市，當前，包括北京、南京、廣州等城市在內的部分房企，紛紛推出"墊首付"的營銷措施。業內分析認為，該做法在一定程度上有助於刺激樓市銷量，但實際上暗含的風險並不小。

在本房屋貸款率利最低銀行一覽表二胎年息輪降價促銷潮中，除明折暗扣、送面積、送裝修、送物業費等促銷手段外，"墊首付"一詞又再次出現在人們的視線。公開資料顯示，包括杭州的中天官河錦庭、天虹香榭裡、沈陽的格林常青藤以及廣州雅居樂、天健等開發商旗下部分項目，均推出瞭"墊首付"活動。

事實上，縱觀國內房地產歷史，"墊首付"這種營銷策略並非新鮮事。早在七八年前，該手段便在廣州流行一時，當時甚至有些樓盤推出瞭"零首付"來吸引購房者。業內人士分析指，該類手段實際上往往是"噱頭大於實質"。

對此，業內人士普遍認為，是開發商為瞭應對樓市政策、銀行信貸緊縮而推出的刺激市場、套取資金的策略。廣州房地產資深分析師肖文曉表示，"墊首付"一般出現在市道不好或者成交量低迷的時期。"而對於廣州來說，今年較為特殊的則是'雙合同'的盛行，這無形中增加瞭首付的金額，提高瞭購房的門檻。因而'墊首付'這個賣點在今年廣州市場尤為吃香。"

"這種營銷策略跟開發商自身有關。"肖文曉續指，"像祈福集團每年都會推出此種方式來進行促銷，而其他開發商則會根據銷售情況來進行調整。"

"一般隻有資金充足的開發商才會推出這種營銷策略。"合富輝煌首席市場分析師龍斌則表示。

3月8日，保利旗下廣州三個項目高調宣佈實施"分期首付"優惠活動，隨後又在此基礎上推出"免契稅"作為配合房展會的活動。不久，天健上城跟風推出四套"零首付"房子吸引置業者。事實上，祈福集團旗下包括祈福名都、祈福萬景峰等項目，早就因"墊首付"的方式而備受爭議。

同時，也有案例表明，"墊首付"或者"分期付款"，是開發商與購房人的另外一種借款關系，土建融高雄橋頭土建融如果合作銀行不知情或者合同造假，將有可能會被金融機構認定為騙貸。

開發商"墊首付"，意味著將部分原本不具備購房能力的購房者，提前推向瞭市場。但是這種方式給予的還款期限相對於普通銀行借貸期來說比較短，需要購房者在短時間內償還剩餘房款給開發商，對於買傢的資金壓力實際上並沒有起到太多緩解的作用。

"目前樓市尚未回暖，開發商自身也不自信，選擇'墊首付'這種促銷手段實屬下策。"廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文直言，"'墊首付'的營銷策略風險並不小。"

他續指，實際上當年美國的次貸危機正是由於首付過低所致。資料顯示，正是基於此，央行在2001年便做出瞭"嚴禁零首付個人住房貸款"的規定。而隨後幾年，銀監會也多次叫停"零首付"或者"低首付"的違規現象。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-04-02/08244032710.shtml