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購房者遇逾期交房可要求退房
法律界人士稱"很多不可抗力都是托詞"
買房子就是為瞭住，可是開發商延期交房的事情卻不絕於耳。長期以來，逾期交房、逾期辦證一直是房地產法律糾紛的熱點問題，逾期交房時間如何確認、交房條件的認定標準是什麼、合同約定的逾期責任能否變更等問題一直是廣大購房者關註的焦點。
記者新聞眼
"交鑰匙"不一定就是交房
按照物價局的有關規定，交房的日期是以銷售合同約定的交房日期或開發商通知交房的日期為準。也就是說，如果在上述日期內不是由於買方的原因導致交房不成的，就應視為逾期。在司法實踐中，存在著因當事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導致的大量糾紛。
出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的"交鑰匙"；而買受人則認為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權證書。
對此《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第11條規定"對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外"。據此，在當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的，出賣人對房屋的轉移占有即"交鑰匙"，即為銀行二胎房屋合同約定的房屋交付使用。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，出賣人就應按約定履行義務。
如果合同約定明確瞭交房的方式，應以合同約定為準，如果未明確交房的方式，應當以"交鑰匙"的時間點認定開發商交房。
遭遇逾期交房可以退房各家銀行二胎房貸利率
誰買房子都不是鬧著玩，尤其現在的市場，剛需族當傢，大傢不會輕易出手，出手瞭就不會輕易言退。但如果遭遇開發商逾期交房，延期的時間不長，倒可以等等；延期交房太久，很多購房者就會希望得到一個說法。《合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對"合理期限"進行瞭明確，該《解釋》規定：出賣人遲延交付房屋，購房人如欲解除合同，應當先進行催告；經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該《解釋》又規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
以上規定中，兩個"催告"和兩個"三個月"的規定應當區分清楚，一為購房者催告開發商交房，一為開發商催告購房者行使解除權；一為購房者催告後經過三個月取得解除權，一為開發商催告後購房者的解除權有效期縮短為三個月。
據此，開發商延期交房的話，購房人可以要求解除合同和退房。但是必須按照法定的條件和程序辦理。
"很多不可抗力都是托詞"
在欄目組收到的讀者和網友來信來帖中，關於延期交房的吐槽不斷。解答這類問題我們一直安慰大傢：隻要不是開發商玩失蹤，是真的不可抗力，還是可以協商解決，也可以獲得相應補償。"在購房者簽訂購房合同或購房協議時，一定要明確違約責任。因為一旦雙方簽字，合同就生效瞭。 "一位從事房地產方面研究多年的法律界人士如此建議購房者。而在很多糾紛中，不可抗拒因素延期交房成為很多開發商的托詞，該人士說，"對於不可抗拒因素，法律上有明確規定，如果一個城市一些大的規劃變動導致開發商工期拖延，開發商可以不承擔責任，這就是少數人的利益服從公共利益，而如果是開發商公司變更、自身規劃變動導致交房延期，開發商肯定要承擔違約責任。 "即便是延期交房，業主也有權利第一時間知曉，該法律界人士表示，"即便是開發商延期交房，也要在一個星期內書面通知業主。 "業主解決這類糾紛的途徑還是比較單一，除瞭尋求協商是最好方法外，就隻能通過法律手段瞭。
簽合同時要註意逾期交房免責條款
首先，在簽訂合同之前應充分研究開發商提供的合同內容，註意其逾期交房的免責條款，並要求開發商做出說明。
其次，在合同中一定要約定逾期交房的違約金數額，因為如果對逾期交房的違約金如何計算沒有做出明確約定，就應當按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的買受人所購同地段同類房屋租金標準來確定。而這一租金數額是很低的，得到的賠償是極其有限的。
再次，買房人一定要在法律規定的訴訟時效內提起訴訟，即從逾期交房事實發生之日起兩年內提起訴訟，超過兩年，其請求不會得到法院支持。總之，購房者應註意在與開發商簽訂購房合同時，一定要對開發商逾期交房的違約情況、違約責任的承擔等進行明確的、具體的約定。 記者白炎
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/07272731304.shtml
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