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內容來自sina新聞

地級市商業地產遭遇生死考驗

2013年恰逢電商與傳統商業激烈碰撞，商業2胎利率年息貸款全省皆可處理地產泡沫化趨勢越來越嚴重，尤其是地級市購物中心泛濫，以住養商的粗放式開發模式占絕對主導的大背景下，2014年最嚴峻的問題，無疑是地級市購物中心的銷售模式，正遭遇生死考驗。

商業供應洪峰已至，自救有心無力。預計2015年國內的購物中心有望達到4500傢，商業建築面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會有7000傢建成開業，屆時購物中心將超10000房屋二胎利息怎麼算利率多少免費諮詢試算傢。

事實上，最容易被忽略的是地級市購物中心的泡沫。以中小開發企業開發的商業項目為主。在2010年到2013年這4年間，地級市的城市綜合體個數增加瞭3-5倍。更有多數地級市的商業綜合體數量，從2010年的空白或者一至兩傢商業集合體，猛然增加到在建和開業達到10個以上。還不算政府雄心萬丈，野心勃勃的舊城改造，其核心驅動引擎仍然是綜合體。

粗放的開發模式，讓銷售成為考驗現金回流和融資的最大障礙。開發企業的過高預期，以住養商的模式，主要體現在以銷售返租為主的商業地產項目。而銷售過程中遇到的問題卻是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻射能力弱，對外地投資者吸附力不強，投資客越來越精明，自身商業可售面積過大，市場表現遠低於預期，開盤去化不理想，可售部分的"精肉"被銷售，剩餘的部分無人問津。

某縣級市，在建購物中心8個，市區人口不足20萬。除其中一個全持有之外，其他基本采取售後返租模式。2011年最先銷售的一個1樓均價達到3萬，最高突破7萬，返租5年，年回報率5%。而從2012年開始陸續投入市場的銷售型購物中心，由於面臨越來越多的競爭對手，越來越少的本地投資客群，返租年限從5年逐步延長至7年，10年，個別有15年返租承諾。年返租比例從5%逐步上漲到7%，9%，最高突破12%。

但出乎開發企業意料，2011年期間搶商鋪的現象基本絕跡，2013年來訪客戶、意向客戶以及下單客戶比例大幅下降，甚至已經出現蓄客不理想而延遲開盤，其中一個基於年終工程結算、人員工資、稅務結算等資金壓力，低於蓄客價格而開盤，預想趁著打工返鄉人潮，打撈一筆。不過，最終以銷售不足2個億而告終。而此項目的商業總產值是12個億。也就意味著90%大鋪面，位置不好的，或樓層比較高的鋪面陷入漫長的銷售周期。

上述案例是常見的地級市銷售型購物中心難題，更加雪上加霜的是隨著競爭項目的爭奪，同質化嚴重的項目開始打價格戰，年返租比例從7%不斷攀升，最高有22%(射洪縣某項目)，10%到20%之間的返租回報比比皆是。供過於求的市場格局，導致已下定的部分客戶開始退訂或退房，有意向的客戶群陷入觀望。邛崍某項目，總產值8億，開盤去化2億，之後陷入漫長去化周期；南充某項目，首期開盤後不到3個月，老業主開始要求退房，代理公司遲遲拿不到傭金，銷售團隊不穩定，投機式代理公司入不敷出。當初信誓旦旦的主力店帶動，返租統一經營頓時落空，已簽訂意向入駐協議的超市主力店也開始猶豫，其他次主力店如肯德基、院線也開始搖擺......

這種地級市的銷售型購物中心，招商難、銷售難、開業經營造活難的三大考驗，最致命的還是銷售受阻。也是目前商業地產領域最大的洗牌隱患。因為銷售直接關系到現金流。

當前的中小商業地產開發企業，不管是主動還是被動加入商業地產淘金熱潮，都已漸漸步入深水區，有些已經陷入泥潭。當初的廟堂謀敗，致使企業在商業地產裡火中取栗，從上將伐謀的角度講，自救已無可能，商業地產此輪泡沫已經是行業困境，甚至牽扯到國傢經濟的健康，也許等待不動產金融化，期待政府放寬商業地產金融證劵化，才是解套的良藥，但就當前改革步伐來看，遙遙無期......好自為之吧。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-12/08052604049.shtml

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