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北京高端市場逆襲背後 行政手段負效應顯現
來自中原地產市場研究部統計數據顯示，在5月份北京新建住宅成交中，千萬元以上物業簽約套數為138套，簽約面積3.8萬平方米，千萬級高端物業的簽約相比4月明顯上漲瞭11.3%，簽約占比創下新高。
內容來自sina新聞
在5月30日下午一個多小時的時間裡，中房報記者在林語墅項目示范區就遇到瞭五六撥看房者，或三三兩兩或攜傢帶口。這些絡繹不絕的看房客戶，或許就是北京高端購買力的縮影，其正在推動北京高端樓盤的悄然熱銷。
此外，個人住房信息聯網、房產稅迫近等因素，也使得一些手中擁有多套房產的人開始整合手中的資產或提前使用購房資格。
而在這兩個項目購房群體的行業劃分，則顯出瞭很強的區域性特征。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-09/13562247885.shtml
在采訪中，某別墅項目的銷售負責人向記者介紹瞭這樣一個案例：在該項目準購房者中，一位從事銀行業的客戶目前手頭上有三套房產，其中兩套在北京、一套在外地。出於對未來政策的不確定性，該人士近期打算將房產全部售出，置換一套北京的聯排產品。
5月26日，位於北京溫榆河墅區的旭輝禦錦開盤，盡管同屬類別墅產品，每套起價在四五百萬元以上，但當日所推的75套房源仍被銷售一空，粗略估計當天銷售額超過3.5億元；5月25日開盤的別墅項目領秀觀山悅推出43套房源，吸引瞭85組客戶排號選房，開盤當天即告售罄；5月19日，位於大興的華潤公元九裡開盤，當天售出2棟樓，銷售金額達3億元。
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顯然，即使在史上最嚴厲的限購、限貸政策下，北京高端市場的購房需要依然顯得驚人。
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盡管不願意多透露個人信息，胡女士還是向記者表述瞭自己的想法。"限購這兩年，想法不一樣瞭，不像以前買一套住著、想換再換那麼簡單瞭，再說以後限購、限貸會不會更嚴厲也不確定，所以現在我們更傾向一步到位。"
據記者瞭解，即使這些項目目前尚未正式銷售，但大多項目早已儲備瞭足量的意向客戶。以鴻坤林語墅為例，在不到一個月的時間內，該項目即完成前期蓄客工作。
誰在推動熱銷？
"我們有一些客戶是早年在望京、朝青板塊買房的，現在隨著這些區域二手房升值，傢庭對住房面積的需求也在提升，所以選擇賣掉原有住房，置換類別墅產品。"堯鈺淇說，在該項目所有的購房客戶中，多數還是選擇貸款買房，真正全款購房的比例不到三成。
"就我們的項目來說，絕大多數購房者還是處於自住型、改善型需求，主要的購房目的是提高自己第一居所的居住條件和生活環境。"林健威說。
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在位於北京大興區南四環外的鴻坤林語墅項目示范區，胡女士告訴記者，其當天上午還看瞭同樣屬於總價千萬級的亦莊別墅項目遠洋天著，而在此之前，這對夫妻已經看過北京多個高端樓盤。
事實上，自5月份以來，北京多個新入市的高端項目均受到瞭市場的熱捧，北京諸多熱銷的高端項目都出現一房難求的局面。
"隨著中國經濟的發展，社會結構的日趨變化與財富的相對集中，中國豪宅產品的客戶結構愈發分明，客戶需求也日趨明朗，客群的定位催生瞭市場及產品的細分，相應的，豪宅產品的兩極分化趨勢也在加速。"在亞豪機構市場總監郭毅看來，處於中堅階層的城市財富人群，更加看重項目的地段、價格與產品品質所帶來的性價比，經濟型豪宅以相對較低的資金門檻成為這部分人群置業與投資的釋放點。而頂級豪宅則面向企、商、政等各界決策型客群，對價格敏感性較弱，其看重的是對項目地段、功能價值、附加服務等復合性需求的滿足，以及居住環境帶來的圈層歸屬感與利益平臺。
旭輝禦錦營銷總監堯鈺淇也向中房報記者表示，從該項目首期已經簽訂銷售協議的客戶群體分析來看，70%~80%的客戶是出於第一居所的購買需求，包括自住、改善功能。其中，有一半客戶是需要通過"賣一買一"來籌集購房款的，隻有20%左右是出於第二居所的需求。
在5月份高端市場熱銷之下，6月，很多北京高端住宅申請預售證，等待入市。除瞭上述的鴻坤林語墅外，處於中央別墅區的龍湖雙瓏原著、金茂府、保利薊門橋項目、禦湯山、中信府等項目都有強烈的推盤意向。
這隻是北京高端市場火爆的一個縮影。在剛剛過去的5月份，北京高端市場上"日光盤"頻現。
鴻坤林語墅項目由於位於南城，受金融街擴容的輻射，到訪客群中，從事金融行業的占瞭很大比例，此外還有一部分是北京本地的拆遷購買力；位於東北五環外溫榆河墅區的旭輝禦錦項目，則輻射空港區域客戶群體中從事高新技術業、IT業、金融業、機械制造業居多。
據亞豪機構統計數據顯示，2013年4月份，北京公寓豪宅成交中套均總價千萬元以上的產品占比39%，套均總價五百萬元以下的產品占比42%，頂級豪宅與經濟型豪宅同時受捧，兩類產品共占據瞭總體成交量的八成以上。豪宅產品集中度進一步上升的同時，兩極分化的趨勢也愈發明顯。
在實行瞭長達三年的限購政策後，北京高端市場的投資以及保值需求銳減，目前類似購房者所占比例非常少。
林健威告訴記者，受到市場環境和限購等政策環境的影響，如今的購房者顯得更加珍惜購房資格，無論是別墅還是高端產品，都已經開始從以往的第二居所需求轉向第一居所置業需求。
此外，來自港澳臺的購房者也是北京高端市場上不容忽視的一支力量。
"他們大多集中在CBD、燕莎、三元橋以及麗都區域，個別項目中港澳臺購房者的比例可以達到約30%。"知情人士透露，在北京燕莎附近某均價6.5萬元/平方米的高端樓盤，約3/4的客戶均為港澳臺購房者。
對於這些購房者在京購房的門檻，一位熟知這項業務的業內人士表示，港澳臺人士隻要到出入境管理部門開個沒有房產的居住情況證明就可以。如果是暫住在酒店，在酒店開一個連續居住一定期限的證明，拿這個酒店證明到出入境管理處也能拿到沒有房產的證明。
鑒於此，即使京版"新國五條"細則落地後，北京限購政策再次升級，近期港澳臺購房者在北京高端市場的比例仍有上升的趨勢。
限購負效應？
值得註意的是，今年以來，"新國五條"落地，政府加大調控力度，限購、限貸、限價政策輪番出臺，降溫樓市、抑制需求的調控力度空前。但在整體市場成交量維持低位的情況下，高端住宅市場卻呈現量價齊升狀況，這似乎頗為意外。
對此，多位接受采訪的北京業內人士均不予置評。"已經明確接到通知，要求對限購、限價效果不評論、不質疑。"在樓市博弈愈演愈烈之時，諸多業內人士紛紛緘默。
但限購、限貸這些行政手段的長期化，正在導致購房者心理預期發生變化，大量購買力提前釋放似乎已是不爭的事實。
楊紅旭表示，由於限購政策所提前釋放的高端需求，雖然從樣本數量上很難客觀統計，但這種由政策因素導致的預期行為，卻切實地伴隨著每輪調控出現。
雖然林語墅尚未公佈具體售價，但總價逾千萬的預期價格，依然備受包括胡女士在內的購房者追捧。
顯然，在限購長期化的趨勢下，購房者的心理預期已然發生較大變化，導致其需求正在提前釋放。
"此外，還有一些名下隻有一套房產的北京本地客戶，考慮到限購年年升級，擔心以後即使是北京本地戶口也不能再買第二套，所以提前瞭購房計劃。"該負責人說。
"在樓市需求龐大、供應趨緊的態勢下，行政命令式的管控隻能拉長市場博弈的陣線，反而容易引發一房難求的恐慌性購房心理。"在郭毅看來，進入5月份，北京土地市場的成交持續火熱，優質宅地屢創溢價率新高，樓市向好預期不減，同時北京龐大的購房需求仍然存在，這些都導致當前樓市的需求達到一個歷史的高點。然而，在限價令下，開發商預售證難拿，一些項目開盤時間難定，供需矛盾加速凸顯，也反致房價上漲壓力持續加大。
"每一輪調控都是從抑制需求開始，但導致的結果反而是改善型需求集中入市，刺激中高端市場成交井噴。"在上海易居研究院副院長楊紅旭看來，由於限購政策所導致的高端市場升溫的負效應，雖然從樣本數量上很難客觀統計，但這種由政策因素導致的預期行為，卻切實地伴隨著每輪調控出現。
"最近已經看過好幾個類似項目瞭。"5月30日下午，中房報記者在北京鴻坤林語墅項目遇到瞭前來看房的胡女士夫婦。盡管當天高溫暑熱，但絲毫沒有阻擋看房者的熱情。
"目前北京高端市場的購房者，平均年齡在35到45歲，屬於城市的中堅階層，大多從事金融、保險、期貨、藝術品投資等行業。他們對大的經濟環境、樓市的政策走向、房地產市場的長期發展，都有著自己很清晰的理解和預判。"鴻坤地產集團副總經理林健威告訴中房報記者。
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