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華遠地產董事長任志強稱,土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳,隨後如項目清盤或者銷售率達85%等,按原房企預繳的比例多退少補。故不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。
房企齊稱未欠繳
從財務報表上來看,隨著土地增值稅的一系列進程推進,房企的資金狀況都在隨之發生變化。國泰君安分析,首先,在項目銷售預繳土地增值稅時,房企的現金減少,同時資產負債表其他流動資產項增加。其次,項目結算時,根據實際增值額計算應交土地增值稅,同時在抵減預繳金額後計入其他流動負債或其他應付款等。最後,土地增值稅清算時,如需補交,則再支付一筆土地增值稅,現金流出,同時其他流動負債相應減少。
在行業普遍"現金為王"之際,盡可土融新竹寶山土融能留著這筆"閑錢",可能有益於維護開發商寶貴的資金鏈。
這筆應交未交的土增稅,究竟是"欠繳",還是合法流程?
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/08413753389.shtml
一位行業人士也告訴南都記者,目前,房地產行業的毛利率總體呈下降趨勢,因此預計預繳和最後清算差距會越來越小。
"大量房企隻是按照一個很小的1%的比例預繳,然後不管項目賺多少錢,都很少進行匯算清繳,從而造成瞭稅收的大面積流失。"馬光遠介紹,目前土地增值稅一方面各地預繳率特別低,而且,很少按照規定進行匯算清繳,事實上使得實繳遠遠低於應繳,這不是自己逃也是和地方一起違法逃稅。
從嚴征收將減房企利潤
多傢涉事房企,包括萬科、金地、招商地產等昨日也回應稱,不存在"欠繳"。根據規定,房地產項目要達到清算條件才需繳清土地增值稅。在此之前,按照會計上配比和謹慎性原則,企業對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。萬科和金地集團均表示,會計上的"預提"並不是企業的"現時納稅義務"。
南都記者采訪發現,一方面土地增值稅按項目進度分階段收繳,存在"時間差",另一方面,房企的現金流可從中微妙調整。
"閑錢"惠及資金鏈
在房價持續暴漲的背景下,導致土地增值稅的預征與清盤結算差距比較大,因此出現瞭大量的代征稅費延遲。業內預測,後續可能會分階段、節點調整這個征收辦法。
根據稅法規定,在土地增值稅的收繳中,按房地產項目的進度與完成的條件才具備清繳條件。一是項目全部竣工、完成銷售至少85%。二是整體轉讓未竣工決算項目。三是直接轉讓土地使用權。四是地方稅務局在完成當年指標後,基本是不會對所有項目匯算清繳。五是按稅法規定,未達到清算條件時,可以不交,並不違背稅法,也非拖欠。
經濟學者、北京市政協委員馬光遠就站出來炮轟任志強"裝傻",稱土地增值稅很少按規定匯算清繳,從而造成瞭實際的偷逃和拖欠稅款。"我們給制造業減稅和免稅那麼吝嗇,但在土地增值稅問題上,事實上等於給開發商大幅度免稅和減稅,這是非常令人匪夷所思的。"
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南都記者查閱關於土地增值稅的官方資料發現,該稅種涉及三個基本概念,一是預繳,按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳,屬於實際的提前現金流出。國泰君安證券指出,從行業看,過去預繳比例一般為銷售額的1%-3%,目前基本在2%-5%。
3.8萬億 欠稅門背後房企或多獲利15%
德勤華永會計事務所有限公司廣州分所副總監陳建峰告訴南都記者,各地地稅有不同規定,加上市場波動,導致每個項目清算的"時間差"不一。也就是說房企的現金流可從中微妙調整。房地產專傢謝逸楓告訴南都記者,如土地增值稅從嚴清算,會導致房企利潤減少15%-20%。
"這筆錢遲早是要交出去的,隻是暫時留存在公司,等項目清算條件達到瞭,就有地方公司上繳到地稅部門。"萬科有關負責人如是向南都記者介紹流程。而根據規定,財務報表裡必須列出這一項"應交土地增值稅",目的是告訴投資者有這筆資金要交出去給地稅。
不可否認的是,這筆錢留在房企的金庫裡,背後有著巨大的利益。開發商可利用繳稅時間差賺到大量閑錢。舉例而言,SOHO截至去年底應交而未交土增稅64億元,把這筆錢存入銀行,一年有達1.8億元的利息。
國泰君安證券房地產分析師李品科也表示,這對現金流量表有影響,但程度有限。他舉例說,從行業平均水平來看,目前新項目的預繳平均比率為2%-5%,與實際清算的比例相差不大。另外不是全部計提會同時需清算,達到清算條件才需要清算,且所得稅還有25%的抵扣。
央視報道房企拖欠3.8萬億土地增值稅,引發熱議。昨日,以華遠地產董事長任志強為首的不少開發商直指,不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。南都記者昨日采訪數傢"榜上有名"的大型房企,均得到回復稱,企業"按照國傢要求履行納稅義務",企業"欠繳"不正確,隻是等達到繳清條件時再支付。萬科有關負責人告訴南都記者,報表裡列出這一項"應交土地增值稅",是告訴投資者有這筆資金要交給地稅。
央視報道綜合房企年報及稅務部門統計稱,29傢房地產信用評分試算上市公司截至2012年12月31日,應交未交土地增值稅總額已經高達640億元。
引人關註的是,如後續政策收緊土地增值稅,是否有望抑制炒地,進而抑制房價?
中山大學嶺南學院財稅系主任林江在接受南都記者采訪時表示,從長遠來看,房地產稅收將逐步挑起地方財稅的"大梁",為地方發展經濟補充有效的"血源"。而稅收制度的完善,對財富分配調節功能的強化,都將有利於房價回歸理性和平穩。
"如果嚴格土地增值稅征收,會對公司產生影響,尤以毛利率高的公司影響會大些。"李品科分析,土地增值稅實行四級超額累計稅率,也就是說利潤率越高,要繳納的增值稅也越多,所以說,毛利率高的公司受影響會相對大一些。
也就是說,普通住宅項目開發利潤較小,在經過稅務安排後,普通預繳的1%-2%的土地增值稅基本可以覆蓋實際稅務成本,而影響最大的是高價房的開發商和豪宅開發商。
房地產專傢謝逸楓告訴南都記者,如土地增值稅從嚴清算,按四級累進制,會導致房企利潤減少15%-20%。但通知從未嚴格執行,因恐傷及房企拿地的積極性,加之地方政府執行不到位及稅的復雜性,最後結果都是不瞭瞭之。目前,毛利率在28%以下不用交土增稅,因此低毛利公司基本不受影響。
[鏈接]房價暴漲下的土地增值稅
廣東省地方稅務局有關負責人昨日也向南都記者表示,把應交未交的土地增值稅說成"欠繳"是不合適的,"土地增值稅這個稅種計算本身確實復雜,要等項目開發完瞭後根據銷售成本等按比例核算,才能算增值利益。"
二是預提,體現在利潤表,上市公司普遍充分計提土增稅,2008-2012年地產板塊上市公司計提的土增稅率平均為5.7%左右。
三是清算,各地清算條件有所不同,如項目清盤或者銷售率達85%等,政府原則上需要根據原房企預繳的比例進行多退少補。
值得反思的是,所謂等滿足清算條件後再交付,有沒有開發商在借故拖延?
中原地產研究部總監張大偉分析認為,土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳的稅種,在項目清算中,多退少補。所以房企在目前的規則下,的確不存在偷稅漏稅,隻是按照正常的合理延遲繳納稅費。
南都記者陳琳琳
內容來自sina新聞
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